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购房中问题多多未雨绸缪很有必要提示购房难

来源: 2018年10月24日

购房中问题多多未雨绸缪很有必要 提示购房难题

核心提示:中国房地产的发展,中央的调控政策是个重要角色,在购房的过程中很容易受到政策的影响,如何避免在政策执行的过程中减少购房纠纷,需要注意几个问题。

一直以来,中国楼市堪称“政策市”,每次政策变化总会对市场带来程度不一的影响。而同一手房买卖相比,二手房由于交易双方均为个人

购房中问题多多未雨绸缪很有必要提示购房难

,因此更容易产生纠纷,特别是近年来,因为贷款政策影响而导致的交易纠纷有所增加。

对此,业内人士表示,除了要进一步加强对房地产中介服务人员的自律管理,规范并提高服务人员执业素质,还需要引导消费者建立科学正确的维权意识。消费者在接受房地产中介服务时,应清楚地认识到自己享有的权益及需要履行的义务。

该人士提到,自2010年房地产调控政策出台并落实,原有的法律法规已无法适应新的政策变动,致使买卖双方及中介公司在交易过程中产生新的纠纷与矛盾。譬如近两年因银行的房贷收紧,部分买家因房贷申请不畅而产生的买卖纠纷。建议有关部门根据政策变动而及时修改和完善相关法律条例,从法律层面上切实保障买卖双方及中介公司的合法权益。

案例1:银行迟迟不放款买家收不了楼

2011年3月初,高某通过中介公司经纪人吴某促成与业主何某签署三方合同,合同约定以按揭方式付款,成交价为150万元,首期付款75万元,贷款额为75万元。2011年4月,银行出具了贷款同贷书同意高某贷款75万元。取得银行同贷书后,买卖双方办理房屋交易过户手续,并取得房产证及他项权证。但至2011年5月,因受限贷政策影响,银行贷款迟迟不能发放,直至2011年6月,业主何某未能收齐房屋余款,便不愿办理最后的交楼手续了,买方高某因而无法收楼,无奈之下向法院起诉请求解除合同,并要求中介公司退还中介服务费。

对于本案,法院认为银行贷款未能及时发放,不是因中介公司的原因所致,中介公司及经纪人没有,同时买卖双方交易过户手续已完成,故不予支持高某的诉讼请求。 业界声音完善合同内容 调整房贷预算

近年国家对房地产市场进行调控,银行购房贷款政策变化较大。在非因一方当事人原因导致交易不成的情况下,为了规避风险或者合理分担损失,可在合同中订立相应的条款,如在合同中约定若贷款不成功或银行降低贷款额时,买方有权解除合同,并可要求中介公司退回或减免收取中介费,要求卖方退回房屋定金等。

此外,针对当下银行房贷申请时隐藏的不确定因素,业内人士建议买家应适度调高首付预算范围,避免因银行调整放贷额度而影响二手房交易。如向银行申请70万元房贷,最后仅获批65万元,买家应事先预留一笔资金,以解房贷额度缩水的困局。

案例2:房子没买成 中介费没法退

去年8月,梁某经中介公司张某介绍看了一套房屋后,对房屋十分满意。梁某认为购房是一件重要的事情,为谨慎起见决定约家人再次查看该房屋。梁某及其家人对该房屋结构、价款、环境等均十分满意,于是向卖家支付2万元定金及5000元中介费,并签署三方合同,约定贷款人为梁某的母亲周某。

事后,银行告知梁某因其母亲已近50岁,只同意贷8年款,与其预期贷10年款有差距。于是梁某就与卖方、中介公司协商解除合同,并要求退回定金2万元及中介服务费5000元,遭到拒绝。梁先生认为,买卖合同没履行完,中介公司无权收费,卖家应退回房屋定金,于是将中介公司和业主告上法庭。最后,经法院审理,法院对梁某的诉讼请求不予支持。要求其向中介公司支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。 业界声音合同合法 中介公司可收取报酬

在房屋交易过程中,中介公司的行为实际上是一种居间行为,其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准,一般以促成买卖合同签署为准,而不是以完成买卖过户手续,除非委托人和中介公司有特别约定。因此,买卖双方自签署合同之日起,该合同受到法律约束,中介公司有权向梁某收取中介服务费。

案例3:买到“凶宅”退房却很难

李某于2012年5月通过中介公司促成购买了一套房屋,并签署《存量房买卖合同》。事后,李某得知该房屋曾发生过凶杀案。李某认为,中介公司在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案,无法承受住在“凶宅”的恐惧感,遂向法院提起诉讼,要求解除本次买卖合同,并要求中介退还中介服务费。

本案,法院认为此类民间认为“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容,故不予支持李某的诉讼请求。 业界声音法律缺失 买家购房还需“多打听”

根据现有法律法规规定,中介机构在居间合同中的告知义务,告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说,是否应将房屋内发生凶杀案的情况告知买方,法律上并无明文规定。

购房人如何在购房时避免此类事件发生,建议购房人购房时除查看购买房屋本身的情况外,还可以向大楼物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件;同时,购房人也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件,如卖方有意隐瞒,购房人可依此要求解除合同或者酌减房屋价款、赔偿损失等。双方约定书面条款,以便在发生类似纠纷时有据可依。

点评:购房过程中知道的越多对解决购房中出现的问题就越有利。

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