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如何正确看待房产投资未来十年房产走向将会

来源: 2018年07月19日

如何正确看待房产投资,未来十年房产走向将会如何呈现?

随着住房商品化改革以来,房地产开发投资快速增长,这几年一直维持在高位。未来房地产开发投资会逐步下降。而对应的民间房产投资在经历房价多轮快速上涨后,房价也处在阶段性高位,房价大概率进入缓慢抬升过程。对于未来,如何进行房产投资,笔者有如下三点看法:

1.投资有潜力的城市群和核心城市。房价与经济发展水平息息相关,经济越发达,人口也相对稠密,住房价越高。所以,从这个角度来看,我们进行房产投资要选择在经济发达城市群。随着城市群之间的互联互通,交通通达性增强,同城化发展,城市与城市之间的房价差距会逐步缩小。所以,城市群除非核心城市外,可以考虑城市群受辐射城市。省会城市和区域中心城市未来也应该不错,可以考虑,这些主要是城市化带来的正向发展。

2.大多数三线以下城市以慎投。现在三线以下城市的房价因去库存原因和补涨,房价涨幅较大,但拉长周期看,年化收益并不高,严重跑输大城市。在未来,这个规则仍然使用。原因是,未来的资源和产业大部分都不可能在这些城市布局,没有就业,就留不住人,住房需求增长不具有持续性,出现几年的滞涨也不是不可能。特别是,我们看到一些这波经济发展不怎样,但房价被带动起来的城市,风险还是比较大的。

3.房价虽高,但这绝不是终点。很多人都认为楼市会崩盘。调整或许会有,爆炒的地方因库存积压会出现调整,但不至于全面崩盘,各方面都不允许,支撑楼市的因素也未发生根本性的变化。而且随着经济发展,刚性需求和改善需求仍然存在。楼市信息的不对称性会允许部分投资房产的存在。

所以,从保值增值的角度考虑,未来的房产还是可以适当投资,但不适合大规模无脑的买,否则,我们就属于不识时务,吃亏的是自己。量不在多,持有重要城市的精品资产才是当下应该转变的思路。

投资就以利益最大化为出发点

如何正确看待房产投资未来十年房产走向将会

,发掘城市的潜力才能获得超额回报。

在时间维度上,中国房地产市场的量价齐升是从2008年前后开始的,从东部沿海向中西部扩展。10年后的2028年是敏感的年份,根据目前银行的房贷规定,超过20年的房龄不予放贷,在没有银行的杠杆下,很少有人可以全额购买。为了能保证房产的流通性,二手房持有者必须抢在没到期限之前抛掉。因此房产投资者来说尽量避免东部沿海等一二线房地产市场兴起较快的城市,全世界还没有哪个城市在二手房出现量多价低的情况下还能涨的。

根据房地产的历史经验,房价和城市的城镇化率成正比,在城市的城镇化率不断提升中房价也随之提高。参照发达国家80%的城镇化率,由于中国的农村户口具有优惠政策,很多农村人口在购房时并没有选择入城镇户籍,因此要在80%的基础上再进行适量调低到70%。这个数值对于很多一二线城市来说已经达到,在投资潜力方面就会大打折扣。特别是在上海,北京的户籍管理上趋严,三四线城市在吸引人才方面力度更大,因此不要太过强调一二线城市的虹吸效应。

人口基数也就成了关键性因素,要以本地人口为坐标。中国即将进入老龄化社会,受叶落归根的传统文化影响,外来务工人员的回流会使当地的房地产市场需求量增长。小镇青年的逐渐增加也让三四线城市的消费前景大好,在低成本,低房价情况下,企业和投资者会向三四线流动。

炒房和炒股一样都需要抱团才能使价格拉上去,对于一些房价过高的城市,即使投资者心有余而力不足,资本只能流向低房价的城市。这就造成了潜在的购房者减少,前期房价炒得过高的无人接盘,从而使炒房者抱团的意愿松动。宁愿房价蹲着也不愿意当高房价的最后一棒是炒房者的心理,房价指数过高的在投资者心理就吃亏了。

雄安新区,粤港澳大亚湾区,一带一路战略城市可以看出国家在城市战略的布局上偏向多元化,分散化。如果我们太过看重由于现在的产业布局而使城市崛起的房地产市场,就可能会造成像汽车城底特律现在的房地产局面,白菜价倒贴都无人问津。用发展的战略眼光看城市的未来的机会。

综上因素考虑,笔者斗胆认为,西安,武汉,潍坊,肇庆,中山,惠州,大连,厦门,钦州在未来十年具有房地产投资潜力。

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